Thấy gì từ KDQD Quý 3/2022 của DIG?

Doanh thu quý III của DIC Group chủ yếu từ hoạt động kinh doanh bất động sản như: Chuyển nhượng căn hộ dự án Gateway Vũng Tàu; Chuyển nhượng căn hộ dự án CSJ Tower; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án khu đô thị Nam Vĩnh Yên và chuyển nhượng nhà xây thô dự án Hiệp Phước. Doanh thu bất động sản giảm 134,2 tỷ đồng (tương ứng giảm 37,51%). Phần doanh thu cung cấp dịch vụ, doanh thu thành phẩm (bán vật liệu xây dựng), Doanh thu xây lắp chỉ đóng góp rất hạn chế. Cần lưu ý, Chi phí tài chính tăng mạnh 27,27 tỷ đồng (tương ứng tăng 154,86%). 9 tháng DIG chịu tới gần 200 tỷ lãi vay, tỷ lệ D/E 1.1x. Từ các nguyên nhân trên làm cho lợi nhuận sau thuế giảm 44,25 tỷ đồng (tương ứng giảm 102,3%) so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng đầu năm, DIC Group ghi nhận doanh thu hợp nhất đạt **1.517,87 tỷ đồng**, giảm 8,3% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế chỉ đạt **141,83 tỷ đồng**, tăng 3,03% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân của việc giảm doanh thu, lợi nhuận trong quý III/2022 cụ thể như sau: \- **Thứ nhất**, một số dự án có sản phẩm đã hoàn thành đầu tư hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế phí liên quan) nhưng việc xin phép chuyển nhượng gặp khó khăn do các nguyên nhân khách quan như: Công tác thanh tra, kiểm tra; Công tác điều chỉnh quy hoạch phân khu (thuộc trách nhiệm của Nhà nước). Theo đó, DIC Group không thể triển khai bán hàng theo kế hoạch đề ra dẫn đến doanh thu giảm. Theo ban lãnh đạo, hiện DIC Group đang tích cực phối hợp với các cơ quan chức năng để tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến pháp lý, kỳ vọng có văn bản cho phép bán hàng và ghi nhận doanh thu trong quý IV/2022 (các dự án Vị Thanh, Hà Nam…) *Theo chúng tôi nhận định nguồn lợi nhuận chính của DIG năm 2022 là đến từ chuyển nhượng dự án thành phần tại Đại Phước, cũng đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ để có thể chuyển nhượng, việc DIG có thể thực hiện kế hoạch 2022 hay không hoàn toàn phụ thuộc vào dự án này.* \- **Thứ hai**, DIC Group trích lập dự phòng đầu tư tài chính dài hạn, lên tới hơn 200 tỷ trong 9 tháng 2022. Hiện nay, DIC Group đang rà soát, thực hiện thoái vốn tại các đơn vị hoạt động chưa hiệu quả, do đó khoản trích lập dự phòng này có thể sẽ được hoàn trả lại vào quý IV/2022.  \- **Thứ ba,** hiện nay DIC Group đang đàm phán với các đối tác để M&A một số dự án, khu đất có vị trí đắc địa và đang đi đến thỏa thuận cuối cùng. Theo đó, nếu hoàn thành các thỏa thuận này trong quý IV/2022 sẽ mang về cho DIC Group nguồn thu và lợi nhuận đáng kể, *tuy nhiên theo chúng tôi khả năng thực hiện được là chưa thực sự rõ ràng*. **Nhận định:** Năm 2022 là một năm được xác định là cực kỳ khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản do ảnh hưởng của lạm phát; lãi suất tăng cao; thị trường chứng khoán suy yếu; nhà nước siết chặt phát hành trái phiếu và room tín dụng… Với nhiều khó khăn như vậy, cơ hội đầu tư cổ phiếu DIG là không hấp dẫn, dù sở hữu nhiều quỹ đất lớn nhưng khả năng triển khai dự án trong giai đoạn này đặt ra nhiều dấu hỏi.