Vừa qua Evergrande-một công BĐS lớn ở Trung Quốc, là một từ khóa được tìm kiếm rất nhiều trên các phương tiện truyền thông. Người ta gọi Evergrande là một quả bom nổ chậm và quan ngại sự ảnh hưởng của sự kiện này có thể gây ra phản ứng dây chuyền không chỉ cho các công ty BĐS trong nước mà còn cả các công ty BĐS ngoài phạm vi lãnh thổ Trung Quốc. Chúng tôi đã thực hiện một bài đánh giá nhanh về hiện trạng dư nợ của các công ty BĐS tại Việt Nam và tương quan tăng trưởng dư nợ vay đến tăng trưởng lợi nhuận của công ty bất động sản. Các công ty BĐS được chúng tôi lựa chọn là các công ty BĐS quy mô lớn trên 2 sàn HNX và HOSE của Việt Nam.
***Phần 1: Đánh giá dư nợ của các công ty BĐS tại Việt Nam.***
Vừa qua cùng với Evergrande, khái niệm 3 lằn ranh đỏ được khá nhiều người nhắc đến. Vậy 3 lằn ranh đỏ là gì và nếu áp dụng vào ngành BĐS tại Việt Nam thì liệu sẽ ra sao?
Đầu tiên khái niệm 3 lằn ranh đỏ được chính phủ Trung Quốc đưa ra nhằm để giảm thiểu tình trạng tăng dư nợ quá cao của các công ty BĐS.
Lằn ranh 1: Tổng nợ vay ròng / Vốn chủ sở hữu: tối đa 1.0
Lằn ranh 2: Tiền / Nợ vay ngắn hạn: tối thiểu 1.0
Lằn ranh 3: Tổng các khoản phải trả (không bao gồm Khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện) / Tổng tài sản: tối đa 0.7
Công ty nào đáp ứng được cả 3 điều kiện trên sẽ được tăng dư nợ tối đa 15%, đáp ứng được 2 điều kiện thì tăng dư nợ tối đa 10%, đáp ứng được 1 điều kiện sẽ tăng dư nợ tối đa 5%, còn nếu không đáp ứng được điều kiện nào thì sẽ không được tăng dư nợ vay.
Chúng tôi đã sử dụng dữ liệu tài chính tại ngày 31.12.2020 của các công ty BĐS tại Việt Nam để đánh giá các công ty này liệu đáp ứng được mấy điều kiện trên tổng số 3 điều kiện trên. Kết quả nhận được như sau:
**Hình 1: Áp dụng 3 lằn ranh đỏ vào ngành BĐS tại Việt Nam**
***Nguồn: TCdata TCBS***
Từ biểu đồ trên có thể thấy, đa số các công ty BĐS lớn của Việt Nam đều đáp ứng được từ 2 đến 3 điều kiện trong 3 lằn ranh đỏ. Các công ty BĐS đầu ngành như VHM, VIC, NLG, KDH… đều đáp ứng được cả 3 điều kiện. Trong các công ty BĐS lớn chỉ có NVL là không đáp ứng được bất kỳ 1 điều kiện nào trong 3 điều kiện kể trên. Từ đây ta có thể rút ra nhận xét là quy mô nợ vay của ngành bất động sản tại Việt Nam vẫn ở mức khá an toàn. Nếu nhìn sâu hơn vào bảng cân đối của 1 số công ty BĐS lớn, uy tín và có năng lực triển khai (VHM, KDH, NLG…) thì có thể thấy phần lớn nguồn vốn để phát triển dự án đến từ việc người mua trả tiền trước, đặt cọc để mua dự án.
***Phần 2: Khảo sát mối tương quan giữa tốc độ tăng trưởng nợ vay và tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của các công ty BĐS***
Chúng tôi tiến hành thu thập về số liệu tăng dư nợ của các công ty BĐS tại Việt Nam và chia làm 3 nhóm
Nhóm 1: Các công ty có tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 1.0 (D/E<1.0)
Nhóm 2: Các công ty có tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu từ 1.0 đến 1.5 (1.0<D/E<1.5)
Nhóm 3: Các công ty có tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ lớn hơn 1.5 (D/E>1.5)
(Phần lớn các công ty BĐS tại Việt Nam thuộc nhóm 1 và nhóm 2, chúng tôi đánh giá đây là ngưỡng vay nợ ở mức an toàn)
**Hình 2: Tương quan tốc độ tăng dư nợ vay và lợi nhuận**
***Nguồn: Tcdata TCBS***
Từ biểu đồ trên ta có thể thấy đường xu hướng đều có xu hướng dốc lên thể hiện tốc độ tăng dư nợ có tỷ lệ thuận với tốc độ tăng lợi nhuận nhưng mối quan hệ tương quan dương này khá yếu khi hệ số tương quan này ở cả 3 nhóm công ty đều nhỏ hơn 4%.
**Nhận định:** theo đánh giá của chúng tôi, dư nợ vay các công ty BĐS tại Việt Nam vẫn ở mức an toàn, việc xảy ra một cuộc khủng hoảng nợ như các công ty BĐS lớn tại Trung Quốc là khá thấp. Nhà đầu tư vẫn có thể yên tâm để có thể lựa chọn những mã cổ phiếu BĐS lớn, có năng lực triển khai tại Việt Nam như VHM, KDH, NLG…để giải ngân.
