Chúng tôi đã tham dự ĐHĐCĐ của KOS vào ngày 19/06/2021 và xin gửi đến bạn đọc một số thông tin như sau. Nhìn chung, mặc dù công ty khá lạc quan về tình hình mở bán các Dự án sắp tới (đánh giá vị trí và concept dự án sẽ đắt hàng hơn nhiều so với các dự án cũ), việc khả năng triển khai và bán hàng các dự án cũ vẫn đang khó khăn, chưa bàn giao giao ghi nhận doanh thu dù đa phần các dự án đều đã hoàn thành phần xây dựng, đặt ra câu hỏi về năng lực của Công ty trong việc triển khai các dự án mới. Theo đánh giá của chúng tôi, khuyến nghị cho việc đầu tư KOS là không tích cực.
**Kế hoạch kinh doanh 2021:** *tăng trưởng so với nền thấp 2020, tuy nhiên hiệu quả không cao, chủ yếu đến từ kỳ vọng dự án mới.*
Bóc tách Doanh thu kế hoạch:
* BĐS doanh thu 800 tỷ (300 tỷ đến từ các dự án cũ: Lào Cai, Xương Giang, Gia Sàng 1; 500 tỷ đến từ dự án mới Kosy Thái Nguyên);
* Còn lại đến từ doanh thu thương mại.
**Tình hình kinh doanh các dự án cũ:** *bán hàng khó khăn*
Các dự án đa phần quy mô nhỏ, chưa được ghi nhận doanh thu nhiều (dù đã hoàn thành).
Tình hình xây dựng: Lào Cai, Cầu Gồ, Sông Công, Bắc Giang: cơ bản là đang quyết toán hoàn thành; Xương giang: sang năm sẽ quyết toán dự án.
Tình hình bán hàng: Gia Sang bán được khoảng 10%; Lào Cai và Xương Giang: bán được 1 nửa
**Triển vọng các dự án mới:**
Theo đại diện Công ty, năm 2021, KOSY khởi công 4 dự án, tổng mức đầu tư hơn 4k tỷ đồng (Lào Cai, Hà Nam, Thái Nguyên, Ninh Bình), vị trí đẹp hơn các dự án cũ rất nhiều. Với kinh nghiệm phát triển BĐS đã có của Công ty, kỳ vọng kinh doanh các dự án sẽ tốt hơn trước.
Kosy City Beat Thai Nguyen: đã khởi công xây dựng. Ba dự án còn lại đều đang thực hiện giải phóng mặt bằng, sau khi hoàn thành sẽ được khởi công: Dự án KĐT Kosy Hà Nam sẽ khởi công vào tháng 7/2021, KĐT Kosy Ninh Bình khởi công trong tháng 9/2021 và KĐT Kosy Riveside Lào Cai khởi công trong tháng 10/2021.
***Lợi nhuận của 4 dự án có thể bắt đầu ghi nhận từ cuối năm nay Q4/2021 (Thái Nguyên). Tổng lợi nhuận 4 dự án khoảng 2k tỷ, ghi nhận trong 3-4 năm tiếp theo.***
**ĐÁNH GIÁ:** Mặc dù lãnh đạo chia sẻ tình hình khá lạc quan với các dự án mới, tuy nhiên, năng lực triển khai của Công ty vẫn cần thời gian để cải thiện và pricing vào giá. Đánh giá vùng giá định giá khá cao hiện tại (P/E 170x), chúng tôi khuyến nghị BÁN đối với cổ phiếu KOS.
