Gần đây, VRC đã công bố kết quả kinh doanh Q4/2021 với doanh thu năm 2021 đạt 3 tỷ đồng (-67% yoy) và lợi nhuận sau thuế ở mức 491 triệu đồng. Tuy nhiên, trong năm VRC đã không ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi mà doanh thu chủ yếu đến từ việc cung cấp dịch vụ tư vấn cho công ty liên kết.
Công ty cổ phần BĐS VRC (VRC) năm 1980, tiền thân là Xí nghiệp xây lắp Đặc khu Vũng Tàu – Côn Đảo. Đến năm 2017, VRC tái cơ cấu và đổi mô hình hoạt động sang kinh doanh bất động sản với vốn điều lệ hiện nay là 500 tỷ đồng. Năm 2017, VRC đã mua lại CTCP ADEC qua hình thức M&A, là chủ đầu tư của 3 dự án chủ lực hiện hữu: khu dân cư Nhơn Đức (90ha), Khu dân cư ADC - Phú Mỹ (8ha) và Khu dân cư ADC – Long An (9.5ha). Theo đó, báo cáo tài chính hợp nhất cho thấy tổng tài sản của VRC tăng \~800 tỷ đồng vào năm 2017. Đến năm 2018, VRC tiếp tục đầu tư gần 500 tỷ đồng vào CTCP Đóng tàu và Dịch vụ Cảng Mỹ Xuân, chủ sở hữu của quỹ đất 50.3 ha với quy hoạch dự án tổng hợp container tại phường Mỹ Xuân, Vũng Tàu. Đến 31/12/2021, VRC sở hữu \~54% CTCP ADEC và \~40% CTCP Đóng tàu và Dịch vụ Cảng Mỹ Xuân.
**Tình hình tài chính** của VRC được đánh giá ở mức kém với số dư hàng tồn kho duy trì ở mức cao \~1.200 tỷ đồng, thể hiện các dự án đang tồn đọng trong thời gian dài. Tổng nợ vay là 472 tỷ đồng, tăng 172 tỷ đồng so với đầu năm, chủ yếu là khoản vay trái phiếu phát hành trong năm để phát triển dự án.
Chúng tôi khuyến nghị **CHỜ BÁN** đối với mã VRC do hiện trạng của các dự án bất động sản chậm triển khai và chưa thực sự rõ ràng về mặt pháp lý. Định giá cổ phiếu VRC đang ở mức rất cao. Chỉ số kỹ thuật cho thấy VRC đã tạo đỉnh mới với giá 36,450VND trong bối cảnh ROE xấp xỉ \~0%. Điều này cho thấy cổ phiếu VRC có nhiều rủi ro tiềm ẩn và các nhà đầu tư nắm giữ nên cân nhắc tìm thời điểm chốt lời phù hợp. Lưu ý: cổ phiếu có thành khoản thấp.
