Báo cáo tài chính quý III/2021 của KBC được công bố vào ngày 25/10 với kết quả kinh doanh tương đối tiêu cực. Cụ thể, doanh thu đạt 325 tỷ đ (+61% yoy) tuy nhiên lỗ sau thuế ghi nhận 68 tỷ đ (cùng kỳ năm ngoái lỗ 21 tỷ đồng). Tuy nhiên, trong phiên giao dịch 25/10, trái với nhiều dự đoán, KBC không cho thấy bất kỳ dấu hiệu gì của sự bán tháo. Ngược lại, cổ phiếu còn ghi nhận mức tăng 3% trong phiên giao dịch ngày hôm sau (26/10). Tính từ thời điểm đó tới nay, giá cổ phiếu đã tăng tới hơn 20%.
Vậy điều gì đã khiến giá cổ phiếu tăng mạnh bất chấp KQKD kém quả quan?
Chúng tôi cho rằng, KQKD tiêu cực trong quý III đã được dự báo trước và dường như NĐT hướng sự quan tâm nhiều hơn tới triển vọng tương lai của KBC, thay vì những số liệu quá khứ. Để cập nhật thông tin liên quan đến KQKD quý III/2021 và triển vọng kinh doanh trong thời gian tới, chúng tôi đã có buổi trao đổi với ban lãnh đạo Công ty. Công ty chia sẻ, do diễn biến dịch COVID-19 kéo dài, thủ tục liên quan pháp lý dự án Phúc Ninh chưa kịp hoàn thành, do đó Công ty chưa thể bàn giao phần diện tích đã bán cho khách hàng.
Về dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh, lũy kế 9T/2021, Công ty chưa kịp bàn giao tổng diện tích đã ký MoU với OPPO là khoảng 62 ha. Dự án này đã hoàn thiện xong hạ tầng cơ bản. Do đó công ty kỳ vọng có thể hoàn tất các thủ tục và tiến hành bàn giao ngay trong quý IV này. Đây là phần diện tích ký kết với OPPO với giá thuê rất ưu đãi ($70/m2/chu kỳ thuê), thấp hơn rất nhiều so với đơn giá hiện tại mà KBC đang chào bán cho KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (xấp xỉ $120/m2/chu kỳ thuê). Do đó, với đơn giá ưu đãi như vậy, chúng tôi đánh giá, rủi ro OPPO hủy hợp đồng là gần như không có. Việc bàn giao những dự án này chỉ là vấn đề về mặt thời gian.
Đáng chú ý, Công ty cũng chia sẻ kế hoạch liên quan đến dự án Tràng Cát – dự án trọng điểm, chiếm tỷ lệ lớn nhất trong cơ cấu Hàng tồn kho của Công ty (xấp xỉ 11,000 tỷ). Cụ thể, Công ty đang có kế hoạch **bán buôn 1 phần dự án cho một số bên sub-developer khác như SunGroup, MIK, VinaCapital,** … Với đơn giá hiện tại chỉ khoảng 2tr2/m2 (11,000 tỷ cho 500 ha), chúng tôi kỳ vọng việc bán 1 phần block sale này sẽ đem lại nguồn thu đột biến cho KBC trong thời gian tới nếu thành công. Song song với đó, Công ty vẫn duy trì kế hoạch phát triển và kinh doanh một phần dự án Tràng Cát bằng những động thái như tiếp tục đầu tư 3,000 tỷ làm hạ tầng trong thời gian tới hay thúc đẩy việc làm nút giao cao tốc Hà Nội – Hải Phòng vào KĐT Tràng Cát.
Về tình hình tài chính, trong quý III/2021, Công ty đã phát hành riêng lẻ thành công 100 triệu cổ phiếu, tương đương 3,400 tỷ đồng. Trong đó, 88 triệu cổ phiếu chào bán cho nhà đầu tư trong nước và 12 triệu cổ phiếu chào bán cho nhà đầu tư nước ngoài. Mặc dù mới chỉ nhận về 2,700 tỷ trên tổng số 3,400 tỷ từ PHRL (do một số vấn đề liên quan đến thủ tục), tình hình tài chính của KBC đã có sự cải thiện đáng kể. Theo đó, tỷ lệ **(Nợ Vay – Tiền)/Vốn chủ chỉ còn 0.1**, mức rất thấp so với các cty khác trong lĩnh vực phát triển BĐS KCN.
**Khuyến nghị:**
Chúng tôi cho rằng, tất cả những gì “xấu” nhất của KBC đã ở lại phía sau. Với kế hoạch bàn giao hơn 100 ha đã ký trong thời gian 3 – 6 tháng tới, cùng với động thái đẩy mạnh dự án Tràng Cát và nhiều dự án tiềm năng khác, chúng tôi cho rằng KBC sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng mạnh từ năm 2022. Các chỉ tiêu về đánh giá doanh nghiệp (TCRating) đều vượt trội so với trung bình ngành. Điểm hạn chế duy nhất có lẽ là mức định giá tương đối cao. Tuy nhiên, với vị thế là doanh nghiệp tư nhân số 1 trong lĩnh vực phát triển BĐS KCN với quỹ đất hơn 1,500 ha trải dài khắp các địa phương đang thu hút mạnh vốn đầu tư FDI như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hồ Chí Minh, Long An,… cùng năng lực triển khai đã được khẳng định, chúng tôi cho rằng KBC xứng đáng với 1 mức định giá mang tính “premium”. Tổng hợp các yếu tố trên, chúng tôi khuyến nghị CHỜ MUA đối với KBC. Nhà đầu tư có thể cân nhắc giải ngân khi cổ phiếu kiểm định lại vùng giá 48,000 đ/cp
