Đầu tiên, chúng tôi xin nhấn mạnh rằng, DIG, với quỹ đất sạch lớn của mình kèm theo các chuyển động đầy tham vọng từ cuối năm 2020, luôn nằm trong danh sách khuyến nghị MUA hoặc CHỜ MUA của chúng tôi. Độc giả có thể tìm hiểu thêm bằng các filter Topic DIG trong group Phân tích đầu tư hoặc Chứng khoán Việt Nam.
![image.png](file-guid:c7189b56-dcfb-42e1-b75d-445fd2778dac "image.png" =450x)
Tuy nhiên, diễn biến trong thời gian gần đây của DIG là rất nhanh và việc không có khuyến nghị MUA mới dành cho các khách hàng chưa nắm giữ cổ phiếu là tương đối đáng tiếc. Theo tool theo dõi Stockwatch độc quyền của TCBS mới xây dựng, các chỉ số về thanh khoản và sức mạnh giá của DIG đều tăng trưởng vượt trội so với các CP khác trong ngành trong thời gian 4 tuần trở lại đây.
![tempsnip.png](file-guid:bea5b45d-a852-49a8-8b37-473d96df52e6 "tempsnip.png" =450x)
Cần lưu ý, kết quả 6 tháng của DIG là khá thấp khi chi đạt lợi nhuận khoảng 10% kế hoạch, tuy nhiên, DIG thường ghi nhận doanh thu lợi nhuận lớn vào thời điểm cuối năm, ngoài ra các thông tin về các đại dự án đã gần đủ giấy phép đang rục rịch khởi công có thể đã hỗ trợ rất nhiều cho diễn biến Cổ phiếu. **Chúng tôi đã tham gia buổi Analyst Meeting với đại diện của DIG và xin gửi đến độc giả các thông tin đang chú ý nhất.**
* **Việc thực hiện kế hoạch Doanh thu và lợi nhuận khủng của năm 2021 (LNTT 1441 tỷ đ), sẽ phụ thuộc nhiều vào việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý bàn giao cấu phần dự án Đại Phước (31ha với Thiên Tân)**
Công ty đã chia sẻ 2 kịch bản về vấn đề này.
\+ Kịch bản 1: theo đúng chương trình của ĐHCĐ đã thông qua, trong đó cần đủ điều kiện ghi nhận doanh thu dự án Đại Phước – Thiên An, tuy nhiên phụ thuộc vào thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước.
\+ Kịch bản 2: ko kip ghi Đại Phước Thiên An, Công ty vẫn sẽ ghi nhận doanh thu từ các dự án như: Gateway Vũng Tàu (\~270 tỷ), CSJ giai đoạn 1, KDC Hiệp Phước (\~400 tỷ), Dự án đất Nam Vĩnh Yên đang chuyển nhượng phân khu 2, một phần bán lẻ tự doanh của Đại Phước…
Mục tiêu: trong cả 2 kịch bản đều cố gắng hoàn thiện tối thiểu 80% kế hoạch ĐHCĐ thông qua.
* **Nhận định có một số tin tức về việc thanh tra, kiểm tra các dự án ở Đồng Nai, Nhân Trạch, Vũng Tàu?**
Cơ bản các dự án của DIG liên quan tại đây đều đã hoàn thành định giá và các thủ tục với nhà nước từ năm 2007.
Đối với các vấn đề liên quan đến Chí Linh - Vũng Tàu, đây là các vấn đề công ty kế thừa từ lâu do thủ tục pháp lý kéo dài và dự án vẫn đang được Cty phát triển. Kỳ vọng trong Q4, tập trung làm việc với Bộ Tài Nguyên để xong hồ sơ báo cáo, Công ty sẽ có thông tin trên tinh thần giải quyết kiến nghị mà DIC đưa ra chứ không phải vấn đề về thanh tra (mà Công ty không có liên quan).
Liên quan đến Đồng Nai, các câu chuyện phức tạp diễn ra trong giai đoạn 2011 – 2017, trong khi DIG đã hoàn thành các thủ tục từ 2007, sự việc này đã được công ty diễn giải trên Website, do đó, liên quan đến doanh nghiệp khác nhiều hơn là DIG.
* **Giải đáp về vấn đề tăng vốn phát hành ESOP và phát hành riêng lẻ 75 triệu cổ phiếu trong năm nay? Đây là tạo động lực để triển khai nhiều dự án lớn trong điều kiện BĐS đang đến chu kỳ tăng giá.**
\- ESOP đã được thông qua ĐHCĐ với giá 15,000đ/cp (\~50% thị giá hiện tại). Đối với các doanh nghiệp khác thời gian khống chế khoảng 1 năm tuy nhiên DIC khống chế thời gian lên đến 3 năm. Việc hạn chế thời gian không gây ảnh hưởng đến lợi ích của các cổ đông, hấp dẫn người lao động, so với quy mô của doanh nghiệp thì tỷ lệ 3% không phải là nhiều.
\- Nhờ việc phát hành riêng lẻ 75 triệu CP giá 25,000đ/CP cùng với ESOP, công ty sẽ có thêm dòng tiền từ phát hành thêm xấp xỉ 2,000 tỷ. Việc phát hành thêm vào dịp cuối năm sẽ ảnh hưởng tới việc tính toán EPS, khó đạt mức 3,000-4,000 như trước đây nhưng sẽ đạt mức \~2,000đ.
\- Ngược lại, công ty có thêm 2,000 tỷ sẽ thúc đẩy nhanh phát triển dự án Bắc Vũng Tàu, cũng như phát triển Long Tân, là một trong những F/S công ty đang bảo vệ với Ngân hàng với 300ha, thời gian tối đa 2025 phải xong (2 dự án lớn có thể tạo ra lợi nhuận lến tới 19,000 tỷ). Tương tự với Nam Vĩnh Yên, *với giá thị trường do bị ảnh hưởng bởi Covid, giá lên tới 30 triệu đồng/m2,tạo ra một mức biên lớn (thay vì 4,000 – 5,000 tỷ) thì kỳ vọng có thể tạo ra lợi nhuận vô cùng tốt tới 2025 – 2026 với tổng lợi nhuận gần 7,000 – 8,000 tỷ.* Lợi nhuận Bắc Vũng Tàu nếu thuận lợi có thể đạt khoảng 10,000 tỷ, tuy nhiên Bắc Vũng Tàu nằm gần dân cư hơn, khó khăn hơn, không có nhiều đột biến.
* **Kế hoạch 2022, lợi nhuận sẽ đi ngang như 2021, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng cao của 2023-2024**
\- Năm 2022, tiếp tục chuyển nhượng Nam Vĩnh Yên có 3 phân khu, tiếp tục chuyển nhượng phân khu 2, phân khu 3 dự kiến trong 2023 sẽ tiếp tục;
\- Chuyển nhượng dự án Vị Thanh Hậu Giang phân khu 1 (chỉ còn hoàn tất shophouse);
\- Chuyển nhượng dự án Lam Hạ (Hà Nam) mà cuối năm 2021 sẽ khởi công (quy mô nhỏ 13.5ha nên công tác triển khai, xây dựng nhanh).
\- Đối với các dự án công ty đều là CĐT làm từ giai đoạn đầu, do đó đã có dòng tiền đầu tư từ lâu, hiện tại nhu cầu vốn hàng năm chỉ xoay quanh khoảng 5,000 – 7,000 tỷ mỗi năm và cố gắng tận dụng lợi nhuận năm trước để tái đầu tư, thu xếp ưu tiên nguồn vốn vay để phát triển dự án của DIC. Công ty cho rằng điểm rơi đối với danh mục dự án nằm vào khoảng 2023, 2024, 2025, Năm 2022 có thể đi ngang.
**NHẬN ĐỊNH:** Chúng tôi cho rằng các thông tin mà DIG đã chia sẻ đa phần là tích cực và cổ phiếu đang diễn biến đúng với kỳ vọng của thị trường dành cho DIG. Với quỹ đất lớn lên tới hơn 1000 ha và giá vốn thấp, đặc biệt 3 dự án lớn đều đang có các yếu tố hưởng lợi từ tình hình phát triển thị trường địa phương: Long Tân (đường vành đai 3 TP.HCM), Bắc Vũng Tàu, Nam Vĩnh Yên. DIG có thể đạt được lợi nhuận \~1500-2000 tỷ mỗi năm tại giai đoạn trọng điểm 2023-2025. Giai đoạn vừa qua, DIG đang có dấu hiệu tăng nóng, do đó NĐT quan tâm cần theo dõi thêm và gia nhập tại các nhịp điều chỉnh hoặc các mốc hỗ trợ mạnh
