Quan điểm nhà đầu tư

* **LHG: Định giá hấp dẫn đối với một chủ đầu tư KCN có số dư tiền dồi dào** * LHG đã bị quá bán do tâm lý thị trường kém khả quan đối với các cổ phiếu bất động sản, bên cạnh kế hoạch lợi nhuận cực kỳ thận trọng từ ban lãnh đạo cho giai đoạn 2022-2025 và tổng chi phí đầu tư cho KCN Long Hậu 3.1 (LH3.1) của công ty tăng cao ngoài dự kiến. * Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu do (1) chúng tôi tăng dự báo vốn đầu tư cho KCN LH3.1 thêm 25% tương ứng với kế hoạch của LHG với tổng chi phí đầu tư tăng khoảng 24% và (2) chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo doanh thu của mảng nhà xưởng xây sẵn (RBF) & khu lưu trú với giả định tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) đạt 10% trong giai đoạn 2021-2025 so với mức 18% trước đây. Những điều chỉnh này được bù đắp một phần nhờ tác động tích cực của việc chúng tôi cập nhật giá mục tiêu đến giữa năm 2023. * Tương ứng với những thay đổi về giả định của chúng tôi đối với tổng vốn đầu tư và doanh thu của mảng cho thuê RBF & khu lưu trú, chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2022-2025 thêm 22%. * Đối với năm 2022, chúng tôi dự báo doanh thu đạt 860 tỷ đồng (+10% YoY), chủ yếu được thúc đẩy bởi doanh số cho thuê đất KCN giả định của chúng tôi là 12 ha với giá bán trung bình (ASP) là 220 USD/m2/kỳ (so với trước đây là 13 ha với cùng mức ASP ước tính). Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 thêm 15% còn 321 tỷ đồng (+9% YoY). * Chúng tôi tin rằng LHG là công ty hưởng lợi chính nhờ nhu cầu đất KCN cao ở tỉnh Long An và TP.HCM. Ngoài quỹ đất đã giải phóng mặt bằng có giá trị ở các vị trí đắc địa, chúng tôi cho rằng LHG có vị thế tốt để nắm bắt nhu cầu đất KCN cao do KCN Hiệp Phước lân cận gặp trở ngại về mặt pháp lý. * Rủi ro: Tỷ lệ hấp thụ và ASP đất KCN thấp hơn dự kiến; các khoản phải trả cho việc giải phóng mặt bằng cao hơn dự kiến.