Quan điểm nhà đầu tư

PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU CÔ TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KINH BẮC (KBC)\ I. Tổng quan Công ty CP Phát triển Đô thị Kinh Bắc thành lập ngày 27/03/2002. Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư, phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị. Bên cạnh các dự án về Bất động sản, Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc còn liên doanh đầu tư trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hàng, khai khoáng; năng lượng, viễn thông. KBC được niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ năm 2009.\ KBC được niêm yết trên sàn HSX với giá chào sàn là 65.000 VND vào ngày 18/12/2009. * Vốn điều lệ : 5757.1 tỷ đồng * Khối lượng đang niêm yết là 575.711.167 * Hiện tại KBC đang sở hữu 10 công ty con và 2 công ty liên kết. Trong đó Công ty TNHH MTV phát triển đô thị Tràng Cát đang có vốn điều lệ cao nhất là 5130.0 tỷ đồng II. Tình hình hoạt động kinh doanh  Kết quả hoạt động kinh doanh của KBC Doanh thu thuần của KBC nhìn chung trong 4 quý vừa qua , doanh thu của KBC có biến động, giảm vào quý 3/2021 và tăng mạnh trở lại trong quý 4, Doanh thu chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh, nhưng có một điều là LNST của KBC còn cực kì thấp trong tổng doanh thu. Điều đó cho thấy KBC có một khoản chi phí tiềm ẩn và doanh nghiệp cần ra kế hoạch cân đối chi phí cho hợp lí. * Tổng tài sản của KBC tăng mạnh trong 4 quý vừa qua ( và tăng đều tăng gần 1.8 lần từ 2018-2021). Vốn chủ sở hữu cũng tăng trong 3 quý đầu và có giảm trong quý 1/2022, điều đó chứng tỏ KBC đang mở rộng quy mô thị trường. Tuy nhiên nợ phải trả cũng chiếm tỉ trọng lớn bằng ½ lần Tổng tài sản. Trong đó nợ phải trả ngắn hạn cũng chiếm tỉ trong không nhỏ. Một lần nữa cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng nguồn vốn chưa hiệu quả  Các chỉ số tài chính * EPS :\ EPS của KBC luôn ở mức cao trong các quý, NĐT nắm giữ KBC đỡ không còn lo ngại luôn ở mức cao và đánh dấu vị thế cho KBC trên thị trường * P/E:\ Đối với chỉ số này chúng ta xem xét trong thị trường 2020 và 2021. Năm 2021 khi thị trường bắt đầu chiều hướng đi lên thì EPS của KBC có chiều hướng giảm hơn so với 2020 khi thị trường đang đi ngang. Chỉ số này đúng với quy luật và khi thị trường đi lên thì P/E thấp là dấu hiệu tốt và ngược lại. Dấu hiệu chọn một cổ phiếu tốt là P/E đi ngược thị trường. * Khả năng sinh lời ROS vào quý 3/2021 đã giảm, tuy nhiên vào quý 4/2021 đã trở lại và tăng mạnh trong quý 1/2021với các con số trên thì ROS đạt hiệu quả cao, chỉ số khả năng sinh lời đang có dấu hiệu tốt trở lại, cho thấy KBC có tạo ra đồng lợi nhuận trong kinh doanh và chứng tỏ công ty có thể mạnh vượt trội. III. Một số dự án tiềm năng của KBC Tên dự án Vị trí Quy mô Tổng vốn đầu tư Tiến độ\ KCN Tràng Duệ Hải Phòng 400 ha 60,000 tỷ Dự kiến 2023 sẽ đi vào hoạt động\ Cụm công nghiệp Hưng Yên Hưng Yên 375 ha 1 tỷ USD 2023\ KCN Quang Châu mở rộng Bắc Giang 47.8 ha 300 tỷ\ Dự kiến sẽ nhanh chóng được lập đầy trong 4 năm từ 2023-2027.\ KCN Nam Tân Tập Long An diện tích đất 245 ha và diện tích thương phẩm 171 ha. 2590 tỷ đồng giai đoạn 2023-2027.  Trong đó dự án KCN Tràng Duệ là dự án trọng điểm nhất với quy mô lên 400 ha số vốn đầu tư lên đến 60,000 tỷ đồng và dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong năm 2023. IV. Triển vọng * KBC luôn được xem là lựa chọn đầu tiên của các công ty vệ tinh và kế hoạch mở rộng quy mô của các tập đoàn lớn như Foxconn, LG, SamSung, JA Solar, Goertek, Fuyu v.v. đã đầu tư vào các KCN của KBC. * Các hiệp định kinh tế tự do được ký kết trong thời gian gần đây sẽ tạo tiền đề cho nguồn vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam. Tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhu cầu xây dựng sẽ tăng cao trong thời gian tới. Bên cạnh đó, chính phủ có thêm những chính sách góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản và thu hút thêm các nhà đầu tư. * Theo tổ chức BMI, Ngành Xây Dựng Việt Nam dự báo sẽ tăng trưởng trong giai đoạn tới. Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư FDI dồi dào và sự hồi phục của nền kinh tế cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy việc xây dựng các công trình nhà ở, nhà xưởng và kho bãi trên cả nước. Các yếu tố này đều tác động tích cực đối với bất động sản Việt Nam. * Với 22 Khu công nghiệp hiện tại, có vị trí chiến lược trên toàn quốc, KBC giữ vị trí hàng đầu trong việc thu hút vốn đầu tư FDI, đặc biệt là các tập đoàn quốc tế lớn như Canon, Foxconn, LG, JA Solar, . * Đón đầu làn sóng dịch chuyển dòng vốn FDI từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan, EU v.v vào Việt Nam * Hiện tại, Việt Nam đã ký kết 15 hiệp định thương mại tự do và 2 hiệp định đang đàm phán. Hiệp định “ RCEP” bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2022 mở ra nhiều cơ hội lớn đối với Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp như KBC nói riêng trong chặng đường còn rất dài phía trước\ V. Rủi ro * Một số Nghị định mới như Thông tư 16/2021/TT-NHNN hoặc Dự thảo sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP,… liên quan đến việc hành trái phiếu doanh nghiệp thì từ năm 2022 sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp muốn huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu. * Hầu hết các hợp đồng của KBC ký với các doanh nghiệp FDI đều dựa trên đồng ngoại tệ mạnh (đô la) vì vậy khi tỷ giá không ổn định ảnh hưởng đến doanh thu của doanh nghiệp. Hiện nay tỉ giá ngoại tệ tăng 0,26% vì thế việc có các khoản nợ ngoại tệ là nỗi lo của KBC. * Kinh Bắc cũng đang gặp áp lực về dòng tiền. Trong đó, dòng tiền hoạt động kinh doanh trong 6 tháng đầu năm 2021 âm 90 tỷ đồng, cùng kỳ năm trước cũng âm 552,3 tỷ đồng (cả năm 2020 âm 2.913 tỷ đồng); dòng tiền đầu tư cũng âm 331,6 tỷ đồng. * Rủi ro thay đổi các chính sách tiền tệ, đây là loại rủi ro mà các doanh nghiệp BĐS nói chung, KBC nói riêng sẽ phải chịu đầu tiên, khi tín dụng bị siết chặt thì các doanh nghiệp BĐS sẽ bị siết chặt trước tiên; lãi suất cho vay các doanh nghiệp BĐS bao giờ cũng ở mức cao nhất. KBC là đã trải qua các rủi ro này, trong giai đoạn 2011 - 2014 KBC gần như không tiếp cận được bất cứ nguồn vốn tín dụng nào. Trong bối cảnh này, KBC hoàn toàn phải dựa vào nội lực, nguồn thu từ hoạt động kinh doanh, nhiều dự án BĐS thương mại phải dừng tiến độ (do một phần không thu xếp được nguồn vốn tín dụng, một phần do lãi suất tín dụng tăng cao và thị trường BĐS gặp khó khăn, doanh nghiệp cũng muốn lựa chọn giải pháp tạm dừng thi công dự án). VI. Kết luận: Nhìn chung sơ lược về tài chính của KBC doanh nghiệp làm ăn có doanh thu, quy mô ngày các được mở rộng với các dự án rất tiềm năng. Tuy nhiên Doanh nghiệp cần thay đổi về các chiến lược dử dụng vốn và chi phí hợp lí để nhằm nâng cao lợi nhuận trong tương lại cho KBC. Đây là miếng bánh để NĐT sở hữu trong dài hạn. * Với vùng giá mua 30.000-35.000VNĐ/cp nhà đầu tư có thể gom cổ phiếu dần * Giá mục tiêu : 54.000 VNĐ/CP với thời gian là 3 tháng PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU CÔ TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KINH BẮC (KBC)\ I. Tổng quan Công ty CP Phát triển Đô thị Kinh Bắc thành lập ngày 27/03/2002. Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư, phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị. Bên cạnh các dự án về Bất động sản, Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc còn liên doanh đầu tư trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hàng, khai khoáng; năng lượng, viễn thông. KBC được niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ năm 2009.\ KBC được niêm yết trên sàn HSX với giá chào sàn là 65.000 VND vào ngày 18/12/2009. * Vốn điều lệ : 5757.1 tỷ đồng * Khối lượng đang niêm yết là 575.711.167 * Hiện tại KBC đang sở hữu 10 công ty con và 2 công ty liên kết. Trong đó Công ty TNHH MTV phát triển đô thị Tràng Cát đang có vốn điều lệ cao nhất là 5130.0 tỷ đồng II. Tình hình hoạt động kinh doanh  Kết quả hoạt động kinh doanh của KBC Doanh thu thuần của KBC nhìn chung trong 4 quý vừa qua , doanh thu của KBC có biến động, giảm vào quý 3/2021 và tăng mạnh trở lại trong quý 4, Doanh thu chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh, nhưng có một điều là LNST của KBC còn cực kì thấp trong tổng doanh thu. Điều đó cho thấy KBC có một khoản chi phí tiềm ẩn và doanh nghiệp cần ra kế hoạch cân đối chi phí cho hợp lí. * Tổng tài sản của KBC tăng mạnh trong 4 quý vừa qua ( và tăng đều tăng gần 1.8 lần từ 2018-2021). Vốn chủ sở hữu cũng tăng trong 3 quý đầu và có giảm trong quý 1/2022, điều đó chứng tỏ KBC đang mở rộng quy mô thị trường. Tuy nhiên nợ phải trả cũng chiếm tỉ trọng lớn bằng ½ lần Tổng tài sản. Trong đó nợ phải trả ngắn hạn cũng chiếm tỉ trong không nhỏ. Một lần nữa cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng nguồn vốn chưa hiệu quả  Các chỉ số tài chính * EPS :\ EPS của KBC luôn ở mức cao trong các quý, NĐT nắm giữ KBC đỡ không còn lo ngại luôn ở mức cao và đánh dấu vị thế cho KBC trên thị trường * P/E:\ Đối với chỉ số này chúng ta xem xét trong thị trường 2020 và 2021. Năm 2021 khi thị trường bắt đầu chiều hướng đi lên thì EPS của KBC có chiều hướng giảm hơn so với 2020 khi thị trường đang đi ngang. Chỉ số này đúng với quy luật và khi thị trường đi lên thì P/E thấp là dấu hiệu tốt và ngược lại. Dấu hiệu chọn một cổ phiếu tốt là P/E đi ngược thị trường. * Khả năng sinh lời ROS vào quý 3/2021 đã giảm, tuy nhiên vào quý 4/2021 đã trở lại và tăng mạnh trong quý 1/2021với các con số trên thì ROS đạt hiệu quả cao, chỉ số khả năng sinh lời đang có dấu hiệu tốt trở lại, cho thấy KBC có tạo ra đồng lợi nhuận trong kinh doanh và chứng tỏ công ty có thể mạnh vượt trội. III. Một số dự án tiềm năng của KBC Tên dự án Vị trí Quy mô Tổng vốn đầu tư Tiến độ\ KCN Tràng Duệ Hải Phòng 400 ha 60,000 tỷ Dự kiến 2023 sẽ đi vào hoạt động\ Cụm công nghiệp Hưng Yên Hưng Yên 375 ha 1 tỷ USD 2023\ KCN Quang Châu mở rộng Bắc Giang 47.8 ha 300 tỷ\ Dự kiến sẽ nhanh chóng được lập đầy trong 4 năm từ 2023-2027.\ KCN Nam Tân Tập Long An diện tích đất 245 ha và diện tích thương phẩm 171 ha. 2590 tỷ đồng giai đoạn 2023-2027.  Trong đó dự án KCN Tràng Duệ là dự án trọng điểm nhất với quy mô lên 400 ha số vốn đầu tư lên đến 60,000 tỷ đồng và dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong năm 2023. IV. Triển vọng * KBC luôn được xem là lựa chọn đầu tiên của các công ty vệ tinh và kế hoạch mở rộng quy mô của các tập đoàn lớn như Foxconn, LG, SamSung, JA Solar, Goertek, Fuyu v.v. đã đầu tư vào các KCN của KBC. * Các hiệp định kinh tế tự do được ký kết trong thời gian gần đây sẽ tạo tiền đề cho nguồn vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam. Tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhu cầu xây dựng sẽ tăng cao trong thời gian tới. Bên cạnh đó, chính phủ có thêm những chính sách góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản và thu hút thêm các nhà đầu tư. * Theo tổ chức BMI, Ngành Xây Dựng Việt Nam dự báo sẽ tăng trưởng trong giai đoạn tới. Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư FDI dồi dào và sự hồi phục của nền kinh tế cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy việc xây dựng các công trình nhà ở, nhà xưởng và kho bãi trên cả nước. Các yếu tố này đều tác động tích cực đối với bất động sản Việt Nam. * Với 22 Khu công nghiệp hiện tại, có vị trí chiến lược trên toàn quốc, KBC giữ vị trí hàng đầu trong việc thu hút vốn đầu tư FDI, đặc biệt là các tập đoàn quốc tế lớn như Canon, Foxconn, LG, JA Solar, . * Đón đầu làn sóng dịch chuyển dòng vốn FDI từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan, EU v.v vào Việt Nam * Hiện tại, Việt Nam đã ký kết 15 hiệp định thương mại tự do và 2 hiệp định đang đàm phán. Hiệp định “ RCEP” bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2022 mở ra nhiều cơ hội lớn đối với Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp như KBC nói riêng trong chặng đường còn rất dài phía trước\ V. Rủi ro * Một số Nghị định mới như Thông tư 16/2021/TT-NHNN hoặc Dự thảo sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP,… liên quan đến việc hành trái phiếu doanh nghiệp thì từ năm 2022 sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp muốn huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu. * Hầu hết các hợp đồng của KBC ký với các doanh nghiệp FDI đều dựa trên đồng ngoại tệ mạnh (đô la) vì vậy khi tỷ giá không ổn định ảnh hưởng đến doanh thu của doanh nghiệp. Hiện nay tỉ giá ngoại tệ tăng 0,26% vì thế việc có các khoản nợ ngoại tệ là nỗi lo của KBC. * Kinh Bắc cũng đang gặp áp lực về dòng tiền. Trong đó, dòng tiền hoạt động kinh doanh trong 6 tháng đầu năm 2021 âm 90 tỷ đồng, cùng kỳ năm trước cũng âm 552,3 tỷ đồng (cả năm 2020 âm 2.913 tỷ đồng); dòng tiền đầu tư cũng âm 331,6 tỷ đồng. * Rủi ro thay đổi các chính sách tiền tệ, đây là loại rủi ro mà các doanh nghiệp BĐS nói chung, KBC nói riêng sẽ phải chịu đầu tiên, khi tín dụng bị siết chặt thì các doanh nghiệp BĐS sẽ bị siết chặt trước tiên; lãi suất cho vay các doanh nghiệp BĐS bao giờ cũng ở mức cao nhất. KBC là đã trải qua các rủi ro này, trong giai đoạn 2011 - 2014 KBC gần như không tiếp cận được bất cứ nguồn vốn tín dụng nào. Trong bối cảnh này, KBC hoàn toàn phải dựa vào nội lực, nguồn thu từ hoạt động kinh doanh, nhiều dự án BĐS thương mại phải dừng tiến độ (do một phần không thu xếp được nguồn vốn tín dụng, một phần do lãi suất tín dụng tăng cao và thị trường BĐS gặp khó khăn, doanh nghiệp cũng muốn lựa chọn giải pháp tạm dừng thi công dự án). VI. Kết luận: Nhìn chung sơ lược về tài chính của KBC doanh nghiệp làm ăn có doanh thu, quy mô ngày các được mở rộng với các dự án rất tiềm năng. Tuy nhiên Doanh nghiệp cần thay đổi về các chiến lược dử dụng vốn và chi phí hợp lí để nhằm nâng cao lợi nhuận trong tương lại cho KBC. Đây là miếng bánh để NĐT sở hữu trong dài hạn. * Với vùng giá mua 30.000-35.000VNĐ/cp nhà đầu tư có thể gom cổ phiếu dần * Giá mục tiêu : 54.000 VNĐ/CP với thời gian là 3 tháng