**IDC - CÓ CÒN DƯ ĐỊA TĂNG TRƯỞNG?**
IDC là một trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất sẵn sàng thuê đạt 754 ha tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình.
* Tính cạnh tranh cao: Biên lợi nhuận gộp tại các KCN hiện hữu IDC duy trì mức mức cao hơn 50%
* Kỳ vọng chính: KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực chính cho sự tăng trưởng của IDC trong 3-5 năm tới.
# 1. Tổng quan doanh nghiệp: từ nhà nước sang tư nhân
IDC ban đầu là công ty trực thuộc Bộ Xây dựng, hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển khu công nghiệp, thủy điện, giao thông, nhà ở và đô thị, thi công xây lắp.
**Sau 2 lần thoái vốn vào các năm 2018 và 2020**, Bộ Xây dựng đã giảm tỷ lệ sở hữu từ 100% về 0%, IDC trở thành công ty tư nhân với 4 mảng kinh doanh chính
(1) phát triển Khu công nghiệp - đứng thứ 3 về vốn hóa trong phân khúc BĐS KCN (chỉ sau BCM và KBC)
(2) dịch vụ KCN và khu đô thị
(3) năng lượng
(4) xây lắp và cơ sở hạ tầng.
**→ Việc IDC trở thành công ty 100% vốn tư nhân, “lột xác” trở thành một phiên bản mới với nhiều kỳ vọng ấn tượng trong tương lai.**
[](https://images.f247.com/original/3X/5/9/5991ee46379c94add9dda8704c5041ea12b34167.png)**[880×280 14.1 KB](https://images.f247.com/original/3X/5/9/5991ee46379c94add9dda8704c5041ea12b34167.png)**
Thông tin một vài cổ đông lớn của IDC:
[](https://images.f247.com/original/3X/f/4/f4bd3d60772a741e80c7eb53dda8f91853ac0143.png)**[1600×384 134 KB](https://images.f247.com/original/3X/f/4/f4bd3d60772a741e80c7eb53dda8f91853ac0143.png)**
**Cổ đông lớn của IDC là [Công ty Cổ phần Tập đoàn SSG 2](https://www.ssggroup.com.vn/)** - là một trong những Tập đoàn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam.
**Lịch sử trả cổ tức: đều đặn.** Gần nhất là trong tháng 8/2022, IDC thực hiện trả cổ tức 20% bằng tiền mặt → lượng tiền mặt tích cực từ các nhà đầu tư thuê KCN giúp IDC duy trì chính sách cổ tức ổn định.
[](https://images.f247.com/original/3X/a/5/a5bfd0392595748fda519682dcda0253ef4c39c6.png)**[893×723 31 KB](https://images.f247.com/original/3X/a/5/a5bfd0392595748fda519682dcda0253ef4c39c6.png)**
# 2. Kết quả kinh doanh: Nội tại mạnh mẽ - kinh doanh ấn tượng
Trong quý 2/2022, tổng doanh thu hợp nhất của IDC đạt 3.366 tỷ đồng, tăng 165% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu từ hoạt động cho thuê khu công nghiệp là điểm sáng khi đóng góp 3.060 tỷ đồng, chiếm 60% tổng doanh thu IDC. Sau 6 tháng đầu năm, doanh thu hợp nhất của IDICO đạt 5.125 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế đạt 2.187 tỷ đồng.
. 
Lĩnh vực hoạt động của IDC trên 4 mảng. **Có 2 mảng trọng yếu NĐT cần quan tâm: Cho thuê BĐS KCN và Điện.**
# Về mảng cho thuê KCN: điểm nhấn chính là thay đổi cách hồi tố.
* Trong Q2/2022 IDC thực hiện hồi tố việc ghi nhận từ đều trong 50 năm sang ghi nhận 1 lần đối với khu công nghiệp Nhơn Trạch V tương tự như KCN Mỹ Xuân A trong năm 2021. Doanh thu ghi nhận được đạt 1.450 tỷ đồng.
* IDC cũng ghi nhận từ diện tích thuê đạt 91,4 ha trong bối cảnh nhu cầu thuê đất tăng cao + giá thuê đất tăng trung bình 9-14%/năm tùy khu vực:
* KCN Hựu Thạnh l là 74,2ha (+6,06% so với cùng kỳ) với giá thuê đạt mức 135 USD/m2/chu kỳ thuê (+8% so với cùng kỳ)
* KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng có diện tích thuê đạt 12 ha trong 6 tháng đầu năm 2022, bao gồm các khách hàng điện lạnh Hòa Phát, sắt SME…
**→ Giá thuê các KCN Phú Mỹ và Phú Mỹ mở rộng tăng 18% so với cùng kỳ, giúp biên lợi nhuận gộp đạt mức 70%.**
[](https://images.f247.com/original/3X/9/2/92a5cc893caf13e4fe40daf3999a661d6dcea014.png)**[1185×417 121 KB](https://images.f247.com/original/3X/9/2/92a5cc893caf13e4fe40daf3999a661d6dcea014.png)**
# - Về mảng điện: tiếp tục duy trì đều đặn
* Dự án thủy điện Srok Phu Miêng và Đak Mi 3 với tổng công suất 114 MW tiếp tục được duy trì
* 2 trạm biến áp Tuy Hạ và Nhơn Trạch 5 công suất 418 MW là điểm sáng
**→ Doanh thu kinh doanh điện đạt 751 tỷ đồng (-0,3% so với cùng kỳ). Biên lợi nhuận gộp duy trì mức 6% (+4% so với cùng kỳ) do cùng kỳ năm ngoái nhà máy Dak Mi 3 dừng sửa chữa.**
# 3. Triển vọng đầu tư của IDC:
# - Kế hoạch kinh doanh năm 2022:
* Năm 2022, IDC đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng với mục tiêu LNTT tăng gấp 3 lần so với LNTT hợp nhất đã kiểm toán 2021 lên mức 2,333 tỷ đồng. Cụ thể: IDC đặt kế hoạch đặt doanh thu 3.347,2 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 2.333,1 tỷ đồng, lần lượt tăng 198,7% và 83,2% so với thực hiện trong năm 2021. Bước sang năm 2022, công ty tiếp tục đặt kế hoạch cổ tức 40%.
Các dự án trọng điểm tiếp tục được IDC tập trung nguồn lực: Nhà máy Thủy điện Đak Mi 3; KCN Nhơn Trạch V; KCN Phú Mỹ II; KCN Phú Mỹ mở rộng; KCN Hựu Thạnh; KCN Cầu Nghìn; KCN Mỹ Xuân A; và các dự án khác do công ty làm chủ đầu tư.
# - Triển vọng ngành: IDC đón đầu xu hướng, xứng đáng với “ngôi vương”
**+ Nhu cầu thuê đất tại các KCN tăng trưởng mạnh:**
* Bối cảnh khá giống năm 2018 khi đó xảy ra chiến tranh thương mại Mỹ - Trung thì hiện tại Trung Quốc tiếp tục thực hiện chính sách sero covid → làn sóng FDI dịch chuyển sang Việt Nam.
[](https://images.f247.com/original/3X/e/9/e9736a68d0adb9e74b3adf485e47749c4da52e3b.png)**[810×401 69.1 KB](https://images.f247.com/original/3X/e/9/e9736a68d0adb9e74b3adf485e47749c4da52e3b.png)**
* Hậu covid kết hợp chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng của Việt Nam: vành đai 3,4, hệ thống cảng Cái Mép Thị Vải giúp vận chuyển từ KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng và Hựu Thạnh thuận lợi. IDC đón đầu xu hướng đầu tư.
**+ Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam:** miễn thuế TNDN về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo; Chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp được quy định trong ND 35/2022 và NĐ 82/2018/NĐ-CP → thu hút dòng vốn FDI cho VN, trong đó IDC hưởng lợi.
**+ Tỷ giá VND/USD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia**
[](https://images.f247.com/original/3X/4/f/4f628eece55a8171e0b0f7c2ed3bed234e6fc112.png)**[1228×484 130 KB](https://images.f247.com/original/3X/4/f/4f628eece55a8171e0b0f7c2ed3bed234e6fc112.png)**
\*\*\* Chính sách mới hỗ trợ cho nhóm BĐS KCN:\*\* thủ tục pháp lý được giảm bớt. Nổi bật với việc bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN → Việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương, giúp giảm thủ tục, tiết kiệm thời gian, đẩy nhanh tiến độ cho nhóm BĐS KCN.
[](https://images.f247.com/original/3X/6/5/65dc8cba6bfd5c520dd4498ff31b4e4b9a22dc95.png)**[1164×670 152 KB](https://images.f247.com/original/3X/6/5/65dc8cba6bfd5c520dd4498ff31b4e4b9a22dc95.png)**
[](https://images.f247.com/original/3X/c/2/c2968d4c34cad08ed094aad1693a7a373fd9523c.png)**[810×436 101 KB](https://images.f247.com/original/3X/c/2/c2968d4c34cad08ed094aad1693a7a373fd9523c.png)**
**→ Nguồn cung mới vẫn còn hạn chế khi các khu công nghiệp mới duyệt quy hoạch đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động**
# - Giá thuê tại các KCN: tăng
* Giá thuê KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ mở rộng tăng 18% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2022
* KCN Hựu Thạnh có giá thuê đạt mức 135 USD/m2/chu kỳ thuê
**→ Tỷ lệ đền bù giải tỏa gần như là tuyệt đối nên khi nhu cầu tăng cao, khiến gia thuê tăng như vậy tạo nên việc biên lợi nhuận của IDC cải thiện.**
* Chủ lực trong giai đoạn tới vẫn là: mảng cho thuê BĐS KCN tiếp tục tăng mạnh khi ghi nhận
* 40 ha đất cho thuê tại KCN Phú Mỹ từ khách hàng Hòa Phát với giá thuê 125 USD/m2/chu kỳ thuê
* 20 ha tại KCN Hựu Thạnh với giá thuê 135 USD/m2/chu kỳ thuê
\*\*→ Doanh thu ước đạt 1.644 tỷ đồng (+4,39x YoY). Lợi nhuận gộp biên đạt 65% (+22% YoY) nhờ vào giá thuê tại KCN Phú Mỹ và Phú Mỹ mở rộng tăng 19% YoY.
[](https://images.f247.com/original/3X/7/8/78e35f50d7c94e9f161706e356d9de2e7b3c8e27.jpeg "image")**[image1171×567 97.6 KB](https://images.f247.com/original/3X/7/8/78e35f50d7c94e9f161706e356d9de2e7b3c8e27.jpeg "image")**
[](https://images.f247.com/original/3X/c/c/ccdf015ad1273efa5b11e137f504bd76a3c507d7.jpeg "image")**[image1178×719 100 KB](https://images.f247.com/original/3X/c/c/ccdf015ad1273efa5b11e137f504bd76a3c507d7.jpeg "image")**
[](https://images.f247.com/original/3X/e/a/ea24827c5be03a7d83cd7c9441f53937c182a474.jpeg "image")**[image1443×705 67 KB](https://images.f247.com/original/3X/e/a/ea24827c5be03a7d83cd7c9441f53937c182a474.jpeg "image")**
#### - Dự án KCN Tân Phước 1 sẽ được cấp giấy phép đầu tư vào năm 2022. Ban lãnh đạo dự kiến sẽ nhận được phê duyệt quan trọng cho KCN Tân Phước 1 ở tỉnh Tiền Giang vào quý 4/2022 với tổng diện tích là 470 ha → KCN này sẽ được hưởng lợi từ việc nâng cấp cơ sở hạ tầng, cải thiện kết nối giữa TP.HCM và vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
#### - Mảng BĐS nhà ở sẽ là động lực tăng trưởng trong trung và dài hạn cho IDC. Danh sách 11 dự án BĐS nhà ở/thương mại đang và sẽ được phát triển với tổng diện tích đã giải phóng mặt bằng hơn 60 ha.
* IDC được cấp phép phân phối điện tại KCN Hựu Thạnh. IDC chia sẻ rằng công ty con mà IDC sở hữu 67% cổ phần là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị IDICO (UIC) đã được chấp thuận đầu tư trạm biến áp và phân phối điện tại KCN Hựu Thạnh, tỉnh Long An với công suất 189 megavolt-ampe (MVA). UIC có kinh nghiệm trong lĩnh vực này khi đầu tư vào các trạm biến áp Tuy Hạ và Nhơn Trạch 5 với tổng công suất 418 MVA →IDC dự kiến sẽ thu về 1,4 nghìn tỷ đồng từ các trạm biến áp được sử dụng 100% công suất tại KCN Hựu Thạnh so với doanh thu phân phối điện hiện tại là 2,5 nghìn tỷ đồng hàng năm.
**#### - Kế hoạch dài hạn cho IDC:**
* Tốc độ tăng trưởng trung bình kép của doanh thu trong giai đoạn 2022- 2026 là 22,9%, LNST là 20,9%, ROE trên 40% là mục tiêu của BLĐ.
* Chính sách cổ tức ở mức trên 40%.
* IDC có kế hoạch phát triển quỹ đất 2.500 ha tại các tỉnh Tiền Giang, Hải Phòng, Hưng Yên. KCN phía Bắc dự kiến phát triển từ 1.000- 1.200 ha và các KCN phía Nam đạt 500-1.000 ha, trong đó KCN Tân Phước 1 (Tiền Giang) với diện tích 300 ha, mở rộng KCN Mỹ Xuân 1 dự kiến 110-500 ha. Tổng diện tích dự kiến được cấp chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2023-2024 dự kiến đạt 1.400 ha → Quỹ đất này sẽ được bổ sung và cho thuê từ năm 2025 trở đi, giúp duy trì tăng trưởng sau khi KCN Hựu Thạnh dần lấp đầy.
* IDC có kế hoạch phát triển 8 dự án bất động sản dân dụng trong giai đoạn 2022-2026 với tổng diện tích đất đạt khoảng 52 ha bao gồm các dự án như CONAC Plaza (Bà Rịa – Vũng Tàu), Mỹ Xuân B1 Residence (Bà Rịa – Vũng Tàu), IDC office (Cần Thơ), KDC Hiệp Phước (Đồng Nai), KDC QL1K (Đồng Nai), Khu nhà ở công nhân Nhơn Trạch 1, 2 (Đồng Nai), KDC Bắc Châu Giang (Hà Nam) và khu nhà ở công nhân Hựu Thạnh (Long An).
[](https://images.f247.com/original/3X/7/e/7ea7a119992995ccc3302c757677aff36594e186.png)**[933×381 110 KB](https://images.f247.com/original/3X/7/e/7ea7a119992995ccc3302c757677aff36594e186.png)**
[](https://images.f247.com/original/3X/d/d/dd3bdc85b57aa81a69e43f8fcabca04161ce489b.png)**[939×535 140 KB](https://images.f247.com/original/3X/d/d/dd3bdc85b57aa81a69e43f8fcabca04161ce489b.png)**
### 4. Rủi ro
* Mảng BĐS KCN: Chi phí đền bù giải tỏa tăng. Giá đất tại các địa phương như Long An, Thái Bình, Bà Rịa Vũng Tàu đã có mức tăng từ 10-60% so với cùng kỳ → ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của IDC cho các dự án mới của IDC trong tương lai.
### 5. Định giá
[](https://images.f247.com/original/3X/1/c/1c2d6341f112670dadd4e64781525c4776ff5177.png)**[1600×497 110 KB](https://images.f247.com/original/3X/1/c/1c2d6341f112670dadd4e64781525c4776ff5177.png)**
* Giá hiện tại của IDC trên thị trường là: 65.000VNĐ/CP. Mức giá thấp nhất mà IDC được các CTCK định giá là 60.x và cao nhất là 93.x. Trung bình rơi vào khoảng 77.2. Đây là mức có thể tham khảo vì các CTCK có thể tiếp cận và nắm được nhiều thông tin quan trọng từ doanh nghiệp → tiềm năng về mức độ tăng trưởng về giá là có.
* Theo Mark Minervini, cần quan sát việc nhận định của NĐT và CTCK về Doanh nghiệp. Từ chỗ giữ quan điểm trung lập thì bắt đầu tháng 3/2022, các CTCK thay đổi quan điểm sang khả quan và khuyến nghị mua vào IDC là tín hiệu tích cực tiếp theo.
[](https://images.f247.com/original/3X/7/1/71d65f56c384a1416e76d921cbe74ef8b8798794.png)**[1600×340 98.8 KB](https://images.f247.com/original/3X/7/1/71d65f56c384a1416e76d921cbe74ef8b8798794.png)**
**### 6. Kỹ thuật**
[](https://images.f247.com/original/3X/5/e/5efff900b2adae08efafb354138545e0c0e7c13b.png "image")**[image1163×866 151 KB](https://images.f247.com/original/3X/5/e/5efff900b2adae08efafb354138545e0c0e7c13b.png "image")**
**Xu hướng trung hạn của IDC là tăng.**
So với Vnindex, IDC và nhóm BĐS KCN tạo đáy trước thị trường chung, đã tăng hơn 57% tính từ đáy gần nhất và đang có nhịp tích lũy di ngang hấp thụ lực cung chốt lời vùng giá thấp và lực cung treo lơ lửng trên đầu. Cổ phiếu cũng như con người khi theo lên núi, cần có những nhịp nghỉ lành mạnh để tiếp tục hành trình mới. Mức điều chỉnh hấp thụ phù hợp trong biên độ 10-15%.
Kháng cự của IDC tiếp theo quanh mốc 72. IDC cần chinh phục thành công mốc này với giá tăng đi kèm khối lượng và giữ được trendline để tiếp tục hành trình và target tiếp theo ở đỉnh cũ.
Chỉ báo RS của IDC hiện tại là 95/100, thuộc TOP có sức mạnh giá mạnh nhất thị trường.
Chúng ta đã tham gia một nhịp tăng của IDC. Và nếu không có gì xấu xảy ra, IDC tiếp tục hành trình của mình thì những nhịp điều chỉnh do yếu tố Vnindex là cơ hội để chúng ta “lên tàu” mua mới hoặc bổ sung vị thế.
Phạm Quang Trường ·
Phạm Quang Trường ·